Voilà quelque temps déjà que vous songez à accéder à la propriété et vous n’avez plus qu’une idée en tête : faire vos cartons !
Mais un problème de taille vous empêche de vous ruer dès à présent sur votre rouleau de scotch :
votre situation financière. Lors d’un achat immobilier, les banques attendent en effet une certaine stabilité de revenus. En outre, elles demandent généralement un apport qui représente environ 10 % du prix de vente. Avant même d’avoir débuté votre aventure immobilière, vous voilà donc déjà confronté à un premier écueil : est-il possible d’acheter un bien immobilier sans apport ? Dans le cas contraire, comment rassembler une telle somme ? Rassurez-vous, diverses possibilités s’offrent à vous.
Mobilisez votre épargne à bon escient pour acheter un bien immobilier sans apport
La plus évidente est d’avoir recours à votre épargne. Nous vous conseillons, sur ce point, de favoriser vos comptes type Livret A, LDD, PEE ou PERP, plutôt que votre assurance-vie. Une sortie d’argent n’aura ainsi pas d’incidence sur votre taux d’imposition. De même, si votre épargne vous rapporte plus que le taux d’intérêt de votre prêt immobilier, tentez de réduire sa part au minimum dans la constitution de votre apport personnel.
D’une manière générale, il est toujours préférable de ne pas mobiliser l’intégralité de votre épargne pour financer votre apport. En effet, suite à votre achat, vous aurez très certainement à gérer des sorties d’argent imprévues. Il peut s’agir de menus travaux ou encore de besoins d’ameublement. Or, les banques sont très frileuses sur ce point. Elles peuvent refuser de financer ces dépenses par un prêt immobilier si ces dernières n’excèdent pas 15 000 €. S’il ne vous reste plus d’épargne, vous serez alors contraints d’avoir recours à un prêt à la consommation, moins avantageux, pour les prendre en charge. Il vous faut donc anticiper !
Petit conseil :
Pour l’heure, conservez vos PEL et CEL. Autrefois bénéfiques pour financer les achats immobiliers, ces types d’épargnes se révèlent aujourd’hui plus lucratifs en restant immobilisés, tant que les taux d’intérêt proposés par les banques sont bas.
Les aides familiales pour se constituer un apport
L’achat de son premier bien immobilier est une étape importante pour tout un chacun. Dès lors, il se peut que votre entourage, familial ou amical, souhaite vous donner un coup de main. Pour ce faire, ils ont deux solutions :
- Tout d’abord, vous octroyer un don. S’il est supérieur à 10 000 €, vous êtes obligé de le déclarer.
- Ils peuvent également vous consentir un prêt à taux zéro. Vous devrez alors créer une reconnaissance de dette ou un contrat de prêt.
Sachez que divers organismes peuvent également vous aider grâce à des prêts à taux réduits. Attention toutefois, la banque prendra alors cette dette en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Nous aurons l’occasion d’y revenir dans un prochain article.
L’achat locatif, une option intéressante pour acheter un bien immobilier sans apport
Si vous êtes dans l’incapacité de vous constituer un apport dans l’immédiat, pourquoi ne pas envisager un achat locatif ? En effet, les banques sont moins regardantes quant à l’apport personnel dans ce genre d’investissement. Ainsi, en 2018, le Crédit Foncier déclarait que 60 % des crédits immobiliers étaient accordés sans apport pour des achats locatifs.
Pourquoi un tel traitement de faveur ?
Tout d’abord, la perspective des loyers que vous allez (normalement) percevoir rassure les institutions bancaires. Cette future hausse de revenus les invite à être plus souples.
De plus, la loi prévoit que, lors de votre déclaration fiscale, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunts de vos revenus locatifs. Ainsi, plus le montant de votre crédit sera élevé, plus vous réduirez vos impôts et augmenterez votre capacité de remboursement.
Ces éléments sont autant de facteurs de réassurance pour les banques. Elles seront alors plus enclines à vous prêter sans que le montant de votre apport ne soit élevé. Certaines iront même jusqu’à prêter à 110 %, et donc à le financer elles-mêmes. Vous devrez cependant négocier.
L’achat locatif vous permet d’accroître vos revenus pour un futur achat
Comme chacun sait, avoir un CDI confirmé (c’est-à-dire avec une période d’essai validée), est LA clé pour obtenir un prêt immobilier. Le calcul de votre capacité d’emprunt ne prendra en compte que vos revenus stables. Si vous êtes auto-entrepreneur, libéral, indépendant ou encore chef d’entreprise, il vous faudra présenter des revenus réguliers depuis plus de 3 ans.
De fait, posséder des revenus locatifs est un atout de taille pour votre dossier. Si vous n’êtes pas détenteur d’un contrat à durée indéterminé, cette source de subsides supplémentaires fera une vraie différence. Dans tous les cas de figure, elle augmentera grandement votre capacité d’emprunt pour acheter, enfin, la résidence de vos rêves.
Si vous souhaitez en savoir plus et faire le point sur votre situation personnelle, contactez sans plus attendre notre équipe et débutez dès aujourd’hui votre projet immobilier !