Devenir propriétaire ? Vous en rêvez ! Seulement voilà, vous ne souhaitez pas mener ce projet en solitaire : vous voulez acheter à plusieurs.
Que ce soit en famille, entre amis ou avec d’autres investisseurs, cette solution est souvent avantageuse. Il vous faut toutefois réfléchir au régime d’acquisition de votre bien : SCI ou indivision, telle est la question ! Nous vous donnons ici quelques clés pour faire le point.
SCI ou indivision, quels avantages et quels inconvénients ?
Tout d’abord, commençons par expliciter les spécificités de ces deux régimes d’acquisition immobilière.
- L’indivision est le plus classique. Sa mise en place est très simple et ne requiert aucune démarche administrative (pas de frais, pas de déclaration, etc.). En revanche, sur le long terme, sa gestion peut s’avérer complexe car la majorité est requise pour chaque prise de décision. Il est toutefois possible de désigner un gérant pour plus de fluidité. Chaque acquéreur, appelé indivisaire, possède les mêmes droits et les mêmes devoirs que ses partners in crime. La cession des parts s’effectue sans accord, tandis qu’en cas de succession, la transmission est automatique entre tous les héritiers.
- La SCI (Société Civile Immobilière) offre plus de stabilité. Les associés la gèrent selon des règles précises, établies dans les statuts. Sa mise en place est plus lourde (immatriculation au RCS, rédaction des statuts, parution au journal officiel, frais administratifs), mais plus sécurisante. En effet, des contrats encadrent toutes les situations possibles (prise de décision, cession, succession, etc.). Par ailleurs, sa transmission peut offrir une belle optimisation fiscale et se prévoit en amont. La cession des parts ne peut, quant à elle, se faire sans l’accord des associés.
Le choix du régime dépend de la nature de votre projet immobilier
Chacun des deux régimes présente donc des avantages et des inconvénients. Si vous souhaitez revendre rapidement et que nous êtes sûr des copropriétaires, vous pouvez opter pour la simplicité de l’indivision. Ce régime vous conviendra d’autant plus si peu d’indivisaires vous accompagnent sur ce projet. En outre, vous pouvez, pour plus de sûreté, définir les droits et les devoirs de chacun devant notaire dans une « convention d’indivision ».
En revanche, si vous projetez de conserver votre bien plusieurs années, opter pour la SCI paraît plus sage. Elle est en effet gage de transparence et de sérénité pour chacun des associés. Elle permettra ainsi d’éviter les orages et les frustrations ! De plus, une SCI peut être créée pour 99 ans, tandis qu’une indivision peut être défaite à tout moment, passé un délai de 5 ans. La stabilité est donc, une fois encore, du côté de la SCI.
SCI ou indivision : que choisir pour transmettre son bien immobilier ?
Si votre but est la transmission de votre bien immobilier, nous ne pouvons que vous conseiller de créer une SCI. En effet, elle permet de tout organiser en amont et d’aborder l’avenir avec plus de légèreté. En outre, vous pourrez bénéficier d’une optimisation fiscale des plus intéressantes.
Sous le régime de l’indivision, au contraire, les parts d’un indivisaire seront automatiquement transmises à ses héritiers après son décès. Son compte bancaire sera bloqué, tant qu’un accord ne sera pas trouvé entre les nouveaux propriétaires. Enfin, les droits de donation pourront être très élevés si la valeur du bien dépasse les 100 000 €.
SCI, pensez au démembrement de vos parts pour optimiser votre transmission
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d’un actif entre :
- L’usufruitier qui en aura la jouissance
- Le nu-propriétaire qui en détiendra le droit de propriété
Ce principe peut s’appliquer aux parts d’une SCI. Vous pourrez ainsi transmettre la nue-propriété de vos parts à vos ayants-droits, tout en en conservant l’usufruit. Cela vous permettra d’optimiser grandement votre transmission patrimoniale. Vous pourrez tout d’abord ajuster le montant de votre donation au seuil d’exonération en vigueur. Il est aujourd’hui de 31 865 € tous les 15 ans.
Mais allons plus loin. La base au calcul des droits de donation n’est pas la valeur brute de votre bien, mais l’actif net réévalué la SCI. En clair, il s’agit de la valeur de l’immeuble moins les dettes contractées par la Société Civile Immobilière. De fait, si vous avez acquis votre bien par le biais d’un emprunt bancaire, vous pourrez pleinement optimiser la donation de vos parts.
Imaginons que vous créiez une SCI à capital de 10 000 € afin d’acquérir un bien de 350 000 €. Vous empruntez la somme de l’achat auprès de votre banque, soit 350 000 €, au nom de la SCI. De fait, l’actif net de votre société sera :
(10 000 € de capital + 350 000 € d’actif immobilier) – 350 000 € de dettes bancaires
Votre donation s’effectuera donc sur la base des 10 000 € de capital !
Si vous souhaitez en apprendre d’avantage, n’hésitez pas à contacter notre équipe afin qu’elle vous conseille au mieux dans le choix de votre régime d’acquisition !