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Comment déterminer et maximiser votre capacité d’emprunt ?

Le calcul de votre taux d’endettement
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Il est rare de pouvoir acquérir son premier bien immobilier en le payant en une seule fois. Le recours au crédit est en effet la norme pour beaucoup d’entre nous.

Avant de vous lancer en quête de votre futur chez vous, il est alors bon d’avoir en tête les critères sur lesquels se fonde la banque pour déterminer votre capacité d’emprunt. Vous serez ainsi plus à même de la maximiser !

Les critères déterminant votre capacité d’emprunt

Le principal critère pris en compte est votre taux d’endettement. Il s’agit de l’ensemble de vos charges et de vos mensualités, divisé par vos revenus. En général, ce taux ne doit pas dépasser 33 %.

Taux d’endettement = (Charges + Mensualités) / Revenus

Vos charges recoupent les éléments suivants :

  • Montant des loyers
  • Crédits divers
  • Pension alimentaire éventuelle

Vos mensualités seront quant à elles à négocier avec la banque lors de l’octroi de votre prêt. Enfin, vos revenus s’entendent comme toutes vos sources de rentrées financières (salaires, revenus immobiliers, dividendes, pensions reçues, etc.)

Les revenus entrant dans le calcul de votre taux d’endettement

Nous l’avons vu, vos revenus sont une partie majeure de l’équation pour calculer votre crédit immobilier. Malheureusement, tous les revenus n’ont pas la même valeur aux yeux des banques.

Sans surprise, les revenus d’un CDI confirmé compteront dans leur totalité. Si votre rémunération comprend une partie variable, la banque considérera la moyenne de celle-ci sur les trois dernières années (il est possible, selon les banques, que seule la dernière année soit prise en compte). Si vous êtes en période d’essai en revanche, votre salaire ne pourra pas entrer dans le calcul.

Chef d’entreprise, indépendant ou auto-entrepreneur, votre situation est différente. La banque attendra que vous lui présentiez des revenus stables sur les trois dernières années. Ce point est malheureusement non négociable dans la plupart des cas. Seules certaines professions libérales telles que les médecins ou encore les avocats peuvent négocier sur ce point, du fait de la stabilité reconnue de leurs activités.

Enfin, les titulaires d’un CDD, d’un contrat de stage ou d’intérim ne pourront malheureusement pas faire entrer leur salaire dans le calcul de leur capacité d’emprunt (à l’exception des contractuels de la fonction publique, selon l’ancienneté).

Ils pourront en revanche faire jouer d’autres sources de revenus, comme les revenus locatifs par exemple. Ils seront alors pris en compte à hauteur de 70 %.

Maximisez votre capacité d’emprunt pour votre achat immobilier

Maximisez votre capacité d’emprunt

Le premier élément à avoir en tête est que, pour déterminer votre capacité d’emprunt, la banque se basera sur la période à laquelle vous êtes le plus endetté. Ainsi, si l’un de vos crédits s’achève prochainement, il est bon d’attendre qu’il se termine avant de solliciter votre conseiller bancaire. Dans des cas très précis (le crédit s’achève dans les six mois par exemple), vous pouvez négocier sa non prise en compte dans le calcul.

Un autre critère à prendre en compte sont, bien entendu, vos revenus. Si vous êtes en période d’essai ou que vous n’avez pas encore atteint le seuil des trois exercices dans le cadre d’une activité non salariée, nous ne pouvons que vous conseiller d’attendre. Parfois, quelques mois de patience peuvent faire une vraie différence.

Enfin, sachez que l’âge joue grandement sur votre capacité d’emprunt. En général, les banques ne s’engageront pas sur un prêt s’échelonnant après vos 75 ans. En outre, l’âge est un signal fort lors de l’étude de votre dossier. Un couple de trentenaires ayant constitué une petite épargne enverra une information positive au banquier. En revanche, un cinquantenaire qui n’a pas d’argent de côté pourrait rencontrer plus de difficultés.

Bon à savoir :

Le montant de votre apport personnel joue également en votre faveur. En moyenne, on estime qu’un apport supérieur à 30 % du prix de vente invite les banques à être plus souples et à accroître votre capacité d’emprunt. Une belle carte à jouer si vous avez un peu d’argent de côté !

Jouez sur la durée du prêt pour accroître votre capacité d’emprunt

Vos mensualités sont une variable sur laquelle vous pouvez jouer afin de maximiser vos possibilités de financements. En moyenne, les prêts immobiliers sont souscrits en France pour une durée de 18 ans. Plus vous empruntez longtemps, à mensualités égales, et plus vous pouvez emprunter.

Sachez toutefois que plus votre prêt sera long, plus son coût sera élevé. Généralement, un crédit sur 25 ans aura un taux d’intérêt supérieur à un crédit sur 15 ans (de 0.5 % à 1 %). De plus, en remboursant les taux d’intérêt plus longtemps, le coût total de votre crédit augmentera parfois considérablement. Dans certains cas, il peut être multiplié par trois entre 15 et 25 ans d’emprunt.

Si vous souhaitez vous lancer avec sérénité dans l’achat de votre premier bien immobilier, n’hésitez pas à nous contacter ! Nous vous conseillerons au mieux pour maximiser votre capacité d’emprunt.