Déterminer le prix de vente de mon bien

Combien vaut votre bien immobilier ? De quoi faut-il tenir compte pour connaître sa valeur ? Que faut-il savoir pour en demander le meilleur prix ?

Deux jeunes femmes prenant des mesures sur un mur

Les agences immobilières vous proposent une évaluation gratuite, qui généralement ne vous engage à rien. Mais vous vous demandez légitimement si vous ne pourriez pas obtenir plus de votre bien… Il est donc préférable de vous faire votre propre idée. Alors, de quels facteurs faut-il tenir compte en priorité pour bien déterminer le prix de vente ?

La valorisation d’un bien immobilier

Pour estimer votre prix de vente, vous allez multiplier la surface habitable de votre bien par un prix au mètre carré. Ce prix, il dépend du secteur et de différents critères propres à votre bien. Au besoin, vous affinerez le calcul de sa superficie. Puis, vous tiendrez compte des plus et des moins spécifiques à votre bien et qui ont un effet sur son prix. Enfin, vous pourrez aussi vous renseigner sur les ventes du voisinage. Voyons donc tout cela.

D’abord, le prix moyen du secteur

Vous-vous faites une première idée en vous fondant sur le prix moyen au mètre carré. On en  parle autour de vous, mais il est facile à vérifier en ligne. Au niveau national, il est calculé chaque année à partir des prix de vente d’un très grand nombre de biens anciens (c’est-à-dire ayant déjà été occupés). Ce prix moyen est consultable sur le site officiel des prix de l’immobilier des notaires de France (https://immobilier.statistiques.notaires.fr). Il varie bien sûr, selon la région, selon la ville, le quartier et même la rue. Affinez votre estimation selon la situation géographique de votre bien. Ainsi, vous obtiendrez facilement le prix moyen du secteur ou vous vendez votre bien. C’est une base solide, mais une base seulement !

Pour vendre au-dessus du prix moyen

Quels atouts vous permettraient de proposer votre bien à la vente au dessus du prix moyen au mètre carré ? Impossible de tous les lister ici, mais voici les principaux.

  • Une localisation proche des « facilités » : commerces, transports, établissements scolaires, centre-ville, etc.
  • La vue dégagée, l’absence vis-à-vis.
  • Le calme, la sécurité du quartier.
  • Une façade ou des parties communes bien entretenues.
  • La luminosité du séjour et des chambres, et l’orientation (est-ouest par exemple, ou plein sud avec balcon).
  • La distribution rationnelle des pièces, la commodité de l’appartement ou de la maison.

Les défauts qui dévalorisent votre bien

Vous avez identifié des plus, occupez-vous aussi des moins. Comptez sur vos acheteurs éventuels pour les repérer et s’en servir pour négocier. Il vaut mieux que vous connaissiez ces défauts qui risquent de faire descendre le prix au mètre carré. Beaucoup sont les exacts opposés des atouts potentiels.

  • Une situation éloignée des facilités.
  • Un vis-à-vis important, voire gênant.
  • Le bruit (train, tram, rue passante, autoroute…), un climat d’insécurité.
  • Une façade ou des parties communes mal entretenues, des travaux de rénovation à prévoir (ravalement, changement des fenêtres, isolation…).
  • La rénovation du bien à prévoir (électricité, cuisine, salle de bains, revêtements de sol, peinture, chauffage…).
  • Des pièces sombres, orientées au nord.
  • Un niveau de charges élevé.

Vos acheteurs potentiels peuvent avoir un coup de cœur pour votre bien malgré ses défauts, mais ils ne seront pas enclins à l’acheter au dessus du prix du marché !

Tirez toute la valeur de votre superficie

Vous avez additionné les surfaces intérieures des pièces du logement pour déterminer la surface habitable. Il s’agit de la superficie totale dont sont déduites les surfaces occupées par les murs, les escaliers…, ainsi que les combles et autres espaces où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Voilà pour la surface habitable. Mais pour la valorisation de votre bien, n’oubliez pas de valoriser les combles et les espaces extérieurs, en particulier les terrasses.

Les espaces extérieurs peuvent être valorisés à 50 % de leur surface. Par exemple, un appartement de 50 m2 avec une terrasse de 20 m2 pourra être valorisé sur la base d’une surface habitable de 60 m2 soit 50 m2+ 10 m2 pour la terrasse. Pour les combles, le calcul est le même que pour une terrasse.

Étudiez les ventes alentour

Faut-il tenir compte des prix des ventes de biens dans votre immeuble ou votre quartier ? Oui et non. Pour effectuer une comparaison valable, il faudrait étudier toutes les caractéristiques de ces biens et les comparer aux vôtres. Mais cela peut vous donner une idée et vous conformer dans votre décision de vendre au-dessus du prix moyen du secteur.

Ajustez le prix si besoin

Bien sûr, ce n’est pas interdit de mettre en vente au-dessus du prix du marché. Des acheteurs peuvent vous répondre rapidement et sans discuter, sur un coup de cœur ou pour d’autres raisons.

Mais si votre bien n’est toujours pas vendu au bout de trois à six mois, pensez à ajuster son prix sans tarder, même si vous l’avez survalorisé pour de bonnes raisons. Un bien immobilier mis en vente depuis longtemps sur le marché se dévalorise.

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