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Acheter neuf ou dans l’ancien : quel est le plus rentable ?

Neuf ou ancien, où investir pour maximiser sa rentabilité ?
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Vous voilà prêt à vous lancer dans un achat immobilier ? Bravo ! Néanmoins, une fois la décision prise, une myriade de questions surgissent, toutes plus pertinentes les unes que les autres.

Parmi elles, savoir s’il est plus rentable d’acheter neuf ou dans l’ancien revient bien souvent en tête de liste. Certes, votre attrait pour le charme des vieilles pierres ou, au contraire, pour la modernité, pèsera de tout son poids dans la balance. Toutefois, vous devrez prendre en considération des critères plus objectifs pour être certain de faire le bon choix.

On vous dit tout !

Acheter neuf ou dans l’ancien : des coûts différents

Avant toute chose, précisons les termes du sujet. Un logement neuf a moins de 5 ans et n’a jamais été occupé. Dès lors qu’une personne a vécu dans le bien (même pour une très courte durée), celui-ci est considéré comme ancien.

Cela étant posé, la première chose à avoir en tête est que, bien entendu, acheter dans le neuf coûte généralement plus cher que dans l’ancien. En moyenne, le prix est de 15 % à 20 % supérieur. Cette tendance est d’autant plus vraie en centre-ville où les logements neufs sont extrêmement rares et donc plus onéreux.

Un avantage pour l’achat dans l’ancien donc ? Pas si vite ! En optant pour ce type de bien, vous devez bien souvent prévoir un budget travaux. Or, ces derniers peuvent représenter une dépense conséquente. Vous devrez donc pondérer votre coût d’acquisition par le coût des travaux afin de faire des choix éclairés.

Frais de notaire, taxe foncière, coût différés et coût du crédit sont également à prendre en compte

Acheter dans le neuf présente des avantages fiscaux et financiers non négligeables. Les frais de notaire sont en effet moins élevés (2 % à 3 % du prix de vente contre 8 % environ). La taxe foncière est également plus légère lors d’un achat dans le neuf, puisqu’elle pourra bénéficier d’une exonération temporaire partielle, voire totale.

Par ailleurs, il est plus difficile d’obtenir un Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour financer l’achat d’un logement ancien. Le montant des travaux de rénovation du logement devra en effet représenter 25 % du coût total de l’opération immobilière. Vous devrez, en outre, les réaliser dans les 3 ans. Or, le PTZ permet de financer une partie de votre résidence principale, sous certaines conditions. L’État prendra en effet en charge le paiement de vos intérêts, ce qui allégera considérablement le coût de votre crédit. Ce point est donc à prendre en compte.

Mais alors, est-il toujours beaucoup plus avantageux d’acheter un logement neuf ? Ce n’est pas si simple. Vous ne commencerez en effet à rembourser votre emprunt qu’en entrant dans les murs. Ce décalage temporel, qui peut être de plusieurs mois, va alors générer des frais supplémentaires que l’on nomme intérêts intercalaires. Vous devez intégrer tous ces éléments dans votre plan de financement.

Les critères de long terme pour votre investissement immobilier

S’interroger sur le long terme avant d’acheter neuf ou dans l’ancien

Outre le coût d’acquisition, vous devez penser sur le long terme avant de vous lancer. Tout d’abord, ayez en tête que les charges sont généralement plus élevées dans l’ancien que dans le neuf. L’entretien et les travaux y sont en effet plus lourds et plus fréquents (ravalement de façade par exemple). Vérifiez toujours les charges de copropriété avant d’acheter. Attention, même si vos charges sont moindres lors d’un achat neuf, il vous faudra tout de même les budgétiser afin d’éviter les mauvaises surprises !

Par ailleurs, selon la loi Pinel de 2015, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation allant jusqu’à 21 % du montant total de votre investissement si vous achetez un bien neuf en vue de le louer à titre de résidence principale. Tout dépendra du montant de l’investissement, de sa localisation, des ressources de vos futurs locataires et des loyers que vous demanderez. Soyez vigilant car les promoteurs profitent souvent de cette possible défiscalisation pour vous proposer des biens au-dessus des prix du marché.

Pensez aux garanties et à la revente !

Si vous achetez dans l’ancien, vérifiez que votre logement respecte les normes techniques en vigueur. En effet, vous ne pourrez plus louer votre bien s’il est classé G en 2025, F en 2028 et E en 2034. Vous devrez donc prévoir des travaux d’isolation et de performance énergétique. Ce risque est en revanche écarté dans le cas d’un achat dans le neuf, conforme aux dernières normes. De plus, si la garantie des vices cachés s’applique à tout type de logement, un bien neuf bénéficiera de nombreuses garanties supplémentaires (garantie d’achèvement ou de remboursement, garantie de livraison à prix et délais convenus, garantie décennale, etc.).

D’autre part, si votre but est d’effectuer une plus-value immobilière en revendant votre bien, sachez qu’un achat neuf perd environ 20 % de sa valeur à la revente. Vous pourrez en revanche grandement valoriser votre bien ancien si vous avez réalisé des travaux de rénovation et d’embellissement. Alors, achetez neuf ou dans l’ancien : telle est la question ! Il n’existe pas de réponse universelle à cette vaste interrogation mais toute notre équipe sera ravie de vous aider à faire le point sur votre situation afin que vous puissiez investir en toute sérénité et maximiser la rentabilité de votre projet !